城镇购房生变化 定制及小众产品会增多

　　在过去的一年里，湖北省房地产市场高位调整，开发投资、商品房销售增速小幅回落，土地购置面积、房屋新开工规模增速持续走低。业内专家预计，新的一年里，房地产市场供求关系变化将更加明显，包括湖北的一些热点区也将从供应不足转向供应相对过剩。 中国指数研究院华中分院研究总监李国政表示，行政干预逐步退出后，商品房进入到正常的市场周期中运行，供求关系是影响房地产走势的关键因素。

　　开发商资金链趋紧

　　统计显示，在过去的一年湖北省房地产开发规模和销售形势均好于全国和中部六省平均水平。前11个月，全省房地产开发完成投资同比增长24.1％，高于全国平均增速12.2个百分点，增速在全国排第3位，在中部六省排第1位，开发完成投资总量在全国排第10位，中部六省排第3位。

　　从土地购置面积和房屋新开工面积看，总体持续下降。今年以来，受房地产开发市场销售回落的影响，市场观望气氛浓厚，消费者购买意愿和预期下降，房地产开发企业开发意愿也有所下降，拿地积极性不高。前11个月全省本年土地购置面积1016万平方米，同比下降34.4％，土地成交价款同比下降23.1％。受前两年全年土地购置面积基数过高的影响，待开发压力仍然较大。湖北省统计局介绍，目前全省待开发面积已达1646万平方米，同比增长5.9％，而新开工面积同比下降了6.1％。

　　从资金面看，房产商资金链仍然趋紧。监测数据表明，前11个月，全省开发实际到位资金3850亿元，同比增长2.6％，比开发投资增速低21.5％。其中国内贷款到位675.97亿元，同比下降11.3％；定金及预收款751.18亿元，同比下降3.8％。从销售情况看，整体上去库存化压力依然较大。湖北省住建厅介绍，住宅销售面积4010万平方米，同比增长3.3％，增幅比去年同期下降36.2％，比上半年增幅下降7.3％。分区域看，武汉、孝感、荆门销售情况较好，同比增幅分别为14％、17.6％、9.4％；黄石、十堰、宜昌、襄阳销售面积下降明显，同比下降18.6％、19.4％、14.2％、14.4％。

　　市场供求关系发生变化

　　业内人士预测，在新的一年里，房地产市场供求关系变化将更加明显，包括湖北的一些热点区也将从供应不足转向供应相对过剩。中国指数研究院华中分院研究总监李国政介绍，2014年下半年放松限购和限贷政策、央行降息和湖北省住房公积金新政16条等一系列政策的出台，对房地产市场有一定的积极促进作用。但是从目前运行情况看，政策刺激效果有限，商品房销售在短期冲高后，又在逐渐回落。

　　他说，主要原因是行政干预逐步退出后，商品房进入到正常的市场周期中运行，供求关系是影响房地产走势的关键因素。以省会武汉为例，这里的高库存和逐渐下滑的去化率表明楼市未来仍以让价跑量为主。在过去的两年里，武汉共出让居住及商住建筑面积8813万方，除已开工和在售项目外，未来两年将新增供应约4000万方，2015年武汉商品住宅仍处于供应高峰内。因此去库存将成为未来武汉楼市新常态。有关专家预测需求结构的变化也将是2015年湖北房地产市场的一大新特点。武汉亿房网研究中心分析师熊唯介绍，在限购限贷政策放松后，刚需已经不再是购房主力军，一些适应改善型需求的大户型项目和高端项目在市场上销售火爆，可以预料新一年里购房需求结构将从过去以刚需为主，转向刚需、改善型需求和投资型需求多种需求结构并存。市场将出现中小户型将相对过剩、而改善型和高端需求的增加又将导致大户型的不足的局面，形成新的结构性矛盾。

　　新形势下，居民对房地产走势预期和认识也在发生变化，从关注投资价值逐步回归到关注住房本身的居住功能。家住汉口的周小姐日前耗资近300万元购置了一套二居室学区房，她说：“并不是看中房子未来的升值空间，而是为了小孩上学需要。房价这么高，估计也涨不动了，所以我们还卖了一套房。”在一片不乐观的市场预期中，有专家提醒信贷政策将成为影响2015年房地产市场的最大变量。湖北省社科院经济研究所副所长叶学平说，目前宏观经济面没有明显好转，业界认为我国在未来不排除出台强刺激政策，个人住房信贷有望继续放宽。但银行对系统风险控制会更加严格，开发商融资仍面临巨大困难。

　　小众产品定制开发将增多

　　记者采访中了解到，面对房地产市场的新周期，房地产正主动与互联网融合，新的开发和服务模式将不断出现。需求的多样性正促使开发和产品规划的多样性，小众化产品、定制开发等将逐渐成为市场重要组成部分。熊唯介绍，2014年房地产已经开始和互联网初步融合，但主要仍停留在终端销售和打造B2C平台上。2015年房地产与互联网将进一步融合，从前期的的产品定位，到终端销售再到后期的物业服务，互联网的大数据技术、B2C平台等互联网技术将逐步贯穿房地产整个产业链。

　　业内人士预测，随着社会阶层的分化，购房需求将日益多元化。简单的刚需、改善和投资需求划分将不适应市场发展的需要，小众产品、定制开发将逐步增多。为保证房地产市场的稳定，有专家建议政府层面也应适应市场需求，加大商品房结构调整力度。叶学平说，一方面调整商品房供应结构，充分发挥市场在资源配置中的决定作用，合理分配土地出让和项目审批工作，兼顾低收入人群保障性住房和中高收入消费性住房需要，保障不同阶层消费者住房需求。另一方面，继续加快保障性安居工程建设。积极推进续建项目建设，加快推进产业集聚区迁村并居、城中村改造、城郊村改造和新型农村社区建设。他介绍，与此同时，还应加快推进城镇化步伐，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化，从而扩大城镇规模，带动城镇购房需求。