电梯面临使用“大限”：谁来承担后续维护？

　　据5月19日《人民日报》报道，上世纪90年代中后期建设的电梯房，如今使用年限正逐步迈入15年至20年，这是电梯使用的生命“大限”。目前，许多电梯超期服役，带病工作。业内人士表示，最麻烦的是电梯更换只能动用房屋维修资金，但这笔钱基本上无法承受电梯更换的高额费用。

　　据实而论，上世纪90年代中后期建设的电梯房，在居民住宅中占比并不是很大。进入本世纪后，由于城市土地资源的稀缺，高层电梯房建设才成为商品房市场中的主角。也就是说，随着时间推移，居民住宅电梯超期服役和更换难的问题，将愈发凸显。放在近来“电梯夺命”事件时有发生的现实语境中，任由住宅电梯超期服役，将会威胁很多人的生命安全，兹事体大。

　　按照《物权法》的规定，业主“对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。电梯属于公共设施，依法应当属于业主共有。而且，由于电梯的存在，商品房均摊面积的增加和商品房品质的提升，业主的购房成本要大幅度增加。业主对包括电梯等公共设施在内的房产，一般拥有70年产权，并且支付了相应的成本，如今却不得不面对电梯使用15年至20年即面临“大限”的尴尬，这显然是个问题。

　　据介绍，日本的房屋维修资金采取“开发商包揽”的方式，维修金就包含在房价中，由开发商全程负责房屋维修。这就要求开发商必须从一开始就面对几十年之后的维修难题，如果开始偷工减料，越往后开支越大，这样的制度设计实际上是在倒逼开发商的前期责任。

　　在我国，开发商卖的是70年产权的房子，却不管15年至20年以后的事，显然讲不通。而且，目前这种卖完了房子就“两清”的模式，很容易导致开发商在电梯采购、安装过程中偷工减料，可能用不了15年，就会把一摊子烂事抛给业主。所以，在电梯到期更换问题上，应该让开发商承担一定的责任。

　　去年，南京市对部分小区的老旧电梯开始集中整治，准备用3年时间完成419部高层住宅电梯的更新改造，采取的方式是市区两级财政承担90%的费用，居民承担10%的费用。可以预见的是，本世纪初建设的大量高层住宅将逐渐迈入15年的门槛，更换电梯的巨大费用，政府部门会承担吗？有能力承担吗？理想的出路恐怕还是要交给市场。

　　一方面，各地政府部门需要主导成立物业专项维修资金管理中心，对专项资金从“监管责任”向“保值增值责任”转型；另一方面，有必要扩大专项维修资金的来源，让开发商承担更多责任。（燕农）

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