北京高端二手房成交量连月上涨 业主报价两极分化

　　近两个月以来,北京二手房市场出现一波小行情,高端二手房成交量也开始上涨。图/CFP

　　“不动产登记条例”的出台还是会对市场预期产生一定的影响。未来一段时间内，二手房市场的挂牌量可能会有一定的增长，但是这一条例并不能够对市场造成太大的影响。

　　——亚豪集团市场总监郭毅

　　今年以来，中高端改善需求成为支撑市场的中坚力量。在刚需销售乏力的情况下，不仅高端新房销售火爆，甚至出现日光，高端二手房成交也连月增长。

　　高端二手房成交量增长背后，实则是整个二手房市场成交的回升。据链家市场研究部统计，截至26日，8月北京市二手住宅共成交6908套，成交量环比上月同期增加了9.4%，达到了今年四月以来的最高水平。

　　受到二手房市场新动向的影响，新房市场也应时而动。尤其是换房人群，或受到二手房市场回暖预期影响，或在二手房市场回暖中原先的房源得以出售，也加速入市步伐，直接刺激改善型新房项目销售。

　　此外，近期流传的房产税和不动产登记消息，也对二手房市场产生了一定影响，部分业主主动下调报价以求尽快成交，这也在一定程度上刺激了二手房市场的成交。

　　高端二手房成交两月连涨

　　根据丽兹行豪宅研究院数据显示，8月（1-24日）高端二手住宅成交117套，环比上涨6.14%。

　　丽兹行豪宅研究院郑海燕表示，各地取消限购对于购房者来说是一个信号，增强了购房者对市场的信心，因此不少高端置业者选择在这个时期考虑购置房产。另一方面，对于业主来说，由于今年上半年至今中高端需求成为支撑市场的重要需求群体，部分业主也是看到现在这个需求旺盛的时机，降低价格以求能够更快出手，这种“特价房”也在很大程度上促进了成交。

　　值得注意的是，根据丽兹行豪宅研究院数据显示，在经历了前三个月的下探后，7月份高端二手住宅成交量总计152套，环比上涨7.04%。如此一来，北京高端二手房成交已实现两月连涨。

　　“高端二手房成交的上涨，很大程度上也是受到整体二手房市场大势的影响。随着卖旧买新需求的释放，7月下旬开始，北京高端二手房需求量有所上升。”郑海燕表示，对于高端市场来说，网签成交量目前仅是微涨，这更多反馈的是上月的实际成交情况，市场的利好信号对成交量的带动效应，整个三季度的数据更能体现。从当前买方入市情况来看，预计‘金九银十’高端二手房的成交量还会有所上扬。

　　业主报价两极分化

　　据了解，由于高端二手房和普通二手房分布区域的不同，高端二手房主要集中在核心商圈。8月份，泛CBD、万柳和朝阳公园区域都是成交的热点区域，这些区域由于配套成熟完善、地段的增值保值性成为高端置业者考虑的重点区域。此外，随着广渠金茂府二手房项目开始入市，大望路区域的成交也有所提升。

　　与此同时，京城高端二手房的业主报价开始出现两极分化。“小区里确实有部分业主为了套现或者换房，主动调低价格。例如小区里一套报价1500万元的四居室，这周业主又降了20万元。但是现在市场有回暖的迹象，与之前业主普遍下调报价不同，目前一半业主都坚持报价不会调整，甚至个别业主还抬高了报价。像之前挂出的一套1600万元的四居室，上周业主又涨了50万元。”富力城周边一中介门店工作人员介绍。

　　在业内看来，最近传言即将启动的房产税和不动产登记确实对高端二手房市场有一定的影响，部分手中拥有一定房产的业主会趁现在出售房源，因此报价会相对偏低。还有一部分业主因为套现、移民等原因也会主动调低报价。但另一方面，由于目前整体二手房市场日趋稳定，甚至出现回暖迹象，相反的会有业主提高报价，并且态度比较强硬。因此出现了业主报价两极分化的现象。

　　据郑海燕介绍，进入2014年以来，北京高端二手房市场成交量持续处于低位状态，半年多的时间，高端市场成交的主流，都是以“特价房”为主导。但随着高端二手房成交量的上涨，业主的心理预期会发生变化，或将导致“特价房”越来越少。

　　影响

　　卖旧买新需求释放 改善型项目人气攀升

　　二手房市场的热度，也开始辐射到新房市场，特别是改善型市场。对于一些换房人群来说，在二手房市场回暖中旧居得以出售，也加速了入市步伐。

　　换房需求带热改善型市场

　　在将位于通州九棵树的一套两居室挂牌近3个半月之后，佟先生终于得到中介的消息称，有意向的购房人想要面谈。据佟先生介绍，之前也有一些人托中介打电话来探口风，但询价之后，基本都没了下文，冀望通过卖旧房换新房的想法也只能一拖再拖。

　　事实上，佟先生的感受正如实反映了近期二手房回暖的迹象。根据中原地产研究部统计数据显示，8月中上旬北京二手房住宅成交量出现反弹，达到最近5个月同期的最高点，预期8月份二手房成交量将达到9000套以上，房价下调的幅度在逐渐放缓。

　　日前，记者以购房人身份来到位于顺义区的龙湖好望山，当天正逢平层产品开盘，34套房源认购“日光”的同时，记者还了解到，该项目近期别墅类产品的销售情况也很可观。“进入7月份，前来购房的客户就突然增多，拦都拦不住。”据销售人员介绍，仅8月份以来，该项目的叠墅产品，销售额已达到2亿元，目前仅剩下最后几十套叠墅房源。

　　事实上，近期开盘主打改善的项目，均创下了不俗的业绩。记者了解到，位于海淀区的纯新盘项目京投银泰·琨御府以73000元/平米的均价在8月16日首次开盘，当天认购率即达95%，而位于朝阳区的首开常青藤则推出均价42000元/平米的两栋楼王，尽管开盘价格较上一期上涨17%，当天仍然全部售罄。

　　部分项目促销“抢客”

　　在位于亦庄河西区的中信府，项目销售人员告诉记者，“90%以上的客户，都是通过卖掉旧的房子实现成交的。”据了解，项目开盘仅一个月，160套房源，目前仅剩下70多套。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，相比刚需的犹豫观望，改善型客户入市相对比较坚决，在二手房市场销售难度下调的情况下，一些换房客户入市的意愿增加。同时，从整体看，入市的项目价格均比较平稳，相比之前性价比提高，也促成了改善型项目的成交整体走高。

　　记者走访发现，多数改善型项目在报价基础上，通过办卡等方式，均能实现优惠5万-20万元不等的额度，此外，根据付款方式的不同，还可以再额外享受9.9折以上的优惠，一套价值500万元以上的房子，很轻松就可以折让最高50万元的优惠额度。而这，还不包括“开盘当天有惊喜”的购房福利。

　　“尽管改善型购房客群手中资金量较充裕，但整体市场的以价换量的氛围，仍然影响着这部分购房人的心理预期。”一位不愿具名的房企人士透露，一些项目希望通过价格上的让步，实现项目的快速去化。

　　释疑

　　“不动产登记条例”促成回暖？

　　近日来，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》的推出，在业内引起了不小的关注。近段时间又恰逢楼市出现新动向，高端二手房市场的成交量环比有所上升，部分媒体因此将这一现象同不动产登记暂行条例的出台联系在了一起，认为是该条例的出台促使了楼市的回暖。不过多位业内人士表示，两者之间并无因果关系，不动产登记的消息对市场影响不大。

　　部分高端房源被降价抛售

　　事实上，随着不动产登记条例的逐步推出，确实对部分房主的心理预期造成了一定的影响，市场上也出现了一些降价抛售的个案。最近准备买房的林先生看中了一套位于朝阳公园的房源，据他介绍，该套房是面积大约在240平方米左右的四居室，目前市场价应在1300万元/套。但是房主私下里向他表示，由于急于出手，价格可以再便宜280万。

　　“卖家是通过我的一位朋友介绍认识的，”林先生向记者透露，该套房子之所以会有如此大的降幅，主要可能还是因为房主在政府部门工作，对于政策比较敏感。“在不动产登记条例即将推出的消息出现前，房主并没有降价抛售的打算。”此外，林先生还向记者表示，他也有朋友在最近买房时碰到过类似的情况，降价出售并不是个例。

　　“《不动产登记暂行条例》挂出之后，到我们这里挂牌的房主有所增加，不过肯降价抛售的毕竟是少数。”菜户营附近一链家地产门店经理人对记者说，“这也可能是因为最近市场有所回暖，房主急于出手。究竟是什么原因，我们也不清楚。”

　　短期内对市场影响甚微

　　中原集团首席分析师张大伟就认为，“不动产登记即将推出的消息不是一天两天了，在短期内对于市场能够造成的影响微乎其微。至于个别房子降价出售属于个例。”

　　事实上，不少业内人士都将《不动产登记暂行条例》的公布看作房地产宏观调控政策由短期向长期转型的一个标志。国家想要通过房产税来建立起一个长效机制的思路目前已经比较清晰了。而不动产登记正是推出房地产税所走出的第一步。

　　亚豪集团市场总监郭毅分析认为，不动产登记条例的初衷是针对房产税的建立，而不是控制房价。但是房产税建立需要一个完整的体系，目前来讲还为时尚早。

　　“我个人判断，《不动产登记暂行条例》的出台还是会对市场预期产生一定的影响。”郭毅分析称，不少购房者，尤其是中高端房产的持有者有可能为了避免可能出台的房产税而抛售自己名下的部分房产。未来一段时间内，二手房市场的挂牌量可能会有一定的增长，但是这一条例并不能够对市场造成太大的影响。

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　　商住楼二手房成交活跃价格起伏大于住宅

　　事实上，眼下成交量回升的不仅是二手房住宅市场，一些商住项目集中的区域，由于降价幅度大，成交也很活跃。有的商住二手房因为其面积小、总价低，其单价比周边二手住宅还要高。

　　降价促进成交

　　据了解，商住两用项目是从2008年逐渐兴起的项目类型，因为不限购、低总价等特点，成为不少投资、自住人群的选择。经过6年多的发展，商住楼项目遍布北京东南西北各个区域，而已建成的商住项目二手房，因为不少是投资客，其换手率也较高。

　　链家地产分析师张旭告诉记者，由于商业房成交除了商住楼，还包括了商铺、办公、车库，因此没法单独计算其市场成交量。不过由于商住楼降价较多，最近成交有活跃之势。如南三环外的7克拉、东亚三环，6号线草桥地铁附近的北京像素，以及回龙观区域。

　　回龙观地区有首开智慧社、东亚上北中心等多个商住项目。麦田房产回龙观西区区域经理王定才告诉记者，商住楼项目比住宅降价更早、更多。东亚上北一套57平方米的一居，从去年的180万元，降到了现在的125万元，降价幅度达到30%。一些年初未售出的房源一路降价，在7月集中成交了约30套。而为了顺利卖房，针对日益增多的换房需求，不少业主在卖房时也标明“接受换房时效”，同意延长买方的付款时间。而同期住宅降价幅度仅为20%。

　　投资特性凸现

　　不过随着成交量的回升，近期价格又有回升之势，令不少购房人又陷入观望。目前商住楼成交价格在27000-30000/平方米，商品房在28000-30000元/平方米，而经适房在23000-25000元/平方米。

　　记者从链家地产获悉，近期成交的一套东亚上北57平方米一居为136万元，单价24000元/平方米；一套38平方米一居，总价104万元，单价则达到27000元/平方米。而附近一套7月份成交的龙锦四区120平方米三居室，成交价280万元，单价23300元/平方米。

　　链家地产一位经纪人也告诉记者，越小的户型，单价越高。由于商住楼面积小、总价低、不限购，且税费低，仅有3%的契税，所以其价格与周边商品房相当，比高税费的经适房则要高。

　　一般来说，商住楼一手销售价格是住宅的8-8.5折，但业主作为二手房卖时，却并不比住宅低。与此同时，商住楼由于其投资性，更易受房价波动影响。王定才告诉记者，今年年初房价开始下滑，商住楼多为投资客，对于市场信息更敏感，商住楼也比住宅先降，降的幅度也更大。“这类产品不抗跌，因为同类户型多，自住长期持有的少，因此一旦房价下跌，可能引发投资客的抛售”。

　　（B14－B15版采写/新京报记者 方王洋 李捷 陈禹铭 袁晓澜）