伦敦击败纽约成外国房地产投资首选城市

　　原标题：弃纽约，转战伦敦

　　美国房地产外国投资者协会公布的调查结果显示，伦敦击败去年的冠军纽约成为外国房地产投资者的首选城市。该调查发现，旧金山受外国投资者的喜爱程度排名第三，而休斯敦和洛杉矶则分列第四名和第五名

　　著名房地产研究机构Knight Frank此前发布的一项调查表明，伦敦地区价值在200万英镑以上级别的房地产市场中，被外国买家所把持的市场份额超过50%，而在纽约的同等级房地产市场，这一比例只有30%左右，而法国巴黎这一比例未达到30%

　　到伦敦抄底房产，你去吗？1月7日，据路透社报道，美国房地产外国投资者协会(AFIRE)公布的一项调查结果显示，伦敦击败去年的冠军纽约成为外国房地产投资的首选城市。

　　英国贷款机构全国建房互助会发布的房屋价格指数报告显示，2013年英国房价同比上涨8.4%，伦敦仍然是房价最高的地区，预计2014年，伦敦房地产行业总体需求还将呈现上升态势。

　　在CCVI中国价值指数研究员崔新生看来，伦敦之所以受投资者青睐主要是因为其所扮演着全球金融中心的重要角色；优越的地理位置，与美国、欧洲及中东地区接近，交通往来便利；更重要的是，当地房地产行业拥有令人期待的升值空间。

　　亢奋的投资者

　　家庭富裕的留学生已成为在伦敦购置住房的一股不小的力量，伦敦楼市一路看涨。而国内开发商们也找准时机，纷纷出海淘金

　　1月9日，英国房地产咨询公司第一太平戴维斯发布数据显示，2013年伦敦中心区投资总额达到破纪录的205亿英镑，同比激增39%，其中亚洲投资人贡献58亿英镑。

　　中国开发商们也看到了“商机”。英国时间1月7日，绿地集团与Delancey房地产资产管理有限公司正式签署协议，收购其坐落在伦敦泰晤士河南岸的RAM啤酒厂开发项目，总投资为6亿英镑。月内，绿地集团还有另一个位于伦敦新金融城金丝雀码头的住宅地产项目将完成签约，投资额也是6亿英镑。

　　事实上，伦敦房地产市场吸引的不单单是企业投资商。在海外中产阶层的眼里，伦敦也极具投资价值。

　　“这里房产的升值潜能让人欣喜。”英国某咨询公司高管黄沙在伦敦已有一套房产，而他近期打算再购置一套公寓。

　　黄沙对《国际金融报》记者坦言，当年在美国读完硕士，但选择来伦敦工作，是被这个国家的历史文化所吸引，“如今，随着伦敦房价的上涨，我准备继续投资。”

　　“很多来英国的留学生，如果毕业后找到合适的工作，并且有计划在英国定居，也会考虑买房。”黄沙告诉记者，英国的投资移民最低投资额为100万英镑，创业移民投资额为20万英镑。

　　记者调查发现，黄沙所言非虚，家庭富裕的留学生早已成为在伦敦购置住房的一股不小的力量。今年大四的徐莉莉在伦敦南岸大学读书，她周围很多同学的家长选择在伦敦买房，为孩子长期留在伦敦做准备。

　　“由于伦敦的房价这几年一直在上涨，特别是市中心的房价，伊顿广场这种精品豪宅区一直是有价无市。目前在二区的Hampstead，因为环境优雅治安严谨为富人们所喜爱，家境条件不错的留学生们也会在那里购置住房，为留在伦敦融入当地社交圈打基础。”徐莉莉说。

　　不只是中国留学生，即将从伦敦大学毕业的日本姑娘山田惠子也表示，“来伦敦读书后，便非常想留在这个城市工作”，如今也准备在伦敦购买一套住房，除了大学期间的打工积蓄之外，父母提供了资金上的援助。“虽然伦敦的房价很贵，但是这里有非常宝贵的工作机会。如今我有意购买金丝雀码头(靠近金融城)房产。知道么，那里也有许多中国人。”

　　“很多留学生在家庭的资助下在伦敦购置房产。”Frank是伦敦一家房产中介的销售顾问，他兴奋地告诉记者，伦敦的房价走势不错，因为海外人士的投资不断增多，如今他们非常需求精通中、日、韩文的工作人员。

　　“我们这里的销售员都希望遇到说中文的‘富人’，只要他们进来了，意味着我们可以拥有非常乐观的销售业绩。当然，来伦敦买房的不止中国人，还有很多中东人和俄罗斯人。”Frank说。

　　因为不便透露客户的资料，Frank对记者说，希腊富豪们会购置伦敦市中心的顶级豪宅，“大部分亚洲购买者会选择东伦敦的住宅，因为价格适中合理。”

　　富有的“房东们”

　　伦敦的租赁市场非常旺盛，有不少靠着房子过活的“包租婆们”，收取租金成为地产投资中最稳定的收入来源

　　Frank告诉记者，他接触到的投资客，收益主要包括两方面：房子增值和租金收入。“当然，收取租金是地产投资中最稳定也是最快捷的收入来源，伦敦的房东们一直拥有丰厚的收益。”

　　通过朋友介绍，记者结识了苏珊，这位言谈中透露着优雅的女士在伦敦生活了30年，是一位独居老人。苏珊在伦敦有3套住房，一套在泰晤士河旁，两套在伦敦东区。她自己则选择在郊区生活养老，对于苏珊来说，未来几十年，她可以享受三套住房租金提供的“养老金”。

　　“随着伦敦房屋租金的上涨，我周围的朋友很羡慕我，其中一套是父母赠送给我的，另外两套是我自己的投资，如今，我每月租金的收入扣除税就可以达到2万英镑。”苏珊认为，自己当年的选择非常英明。随着伦敦房价上涨，租金也水涨船高，她晚年生活无虞。

　　类似于苏珊这样的富有“房东”，在伦敦可不是少数。作为两个韩国留学生的房东，中国人王培在伦敦泰晤士河边拥有一套70多平方米的房产，每个月的租金是3000英镑。按照他自己计算，就算租金不再上涨，5年的租金就抵得上买这套房子的首付。

　　“今年新租户来时，我涨了180英镑/月。”在王培看来，当初的投资很划算。他买的这套房子从最初的25万英镑已经涨到如今快60万英镑，而且从趋势来看，租金未来的涨幅也不会让他失望。

　　据王培透露，2012年底，这套房子的月租金报价是2000多英镑，而在2013年，租金已经涨到了2500英镑。如今，她可以每月轻松地入账3000多英镑。

　　当地投资机构表示，伦敦的租赁市场需求旺盛。公开数据表明，英国房屋租金平均收益率稳定在6%至7%，并呈上扬趋势。好地段的优质房源租金收益甚至可以高达10%。

　　“房子的租户，通常是那些来英的留学生或来伦敦工作的英国人。”Frank指出，留学生租客，往往会在后期发展成伦敦的“新房东”。“他们家境通常不错，家长们也觉得长期租房太贵，买房的话既可以自住又可以租出去一部分，这么计算的话，孩子以后不在英国发展，在伦敦的房地产依旧可以作为一笔投资。”

　　迷人的升值潜力

　　教育、旅游资源丰富、环境优美等方面都是海外买家青睐伦敦楼市的理由。多数业界人士颇为看好伦敦未来楼市的投资价值

　　伦敦对外国买家的吸引力究竟有多大？

　　著名房地产研究机构Knight Frank此前发布的一项调查表明，伦敦地区价值在200万英镑以上级别的房地产市场中，被外国买家所把持的市场份额超过50%，而在纽约的同等级房地产市场，这一比例只有30%左右，而法国巴黎这一比例未达到30%。

　　在中投顾问房地产行业研究员韩长吉看来，2008年经济危机过后，英国经济见底，房价下跌。当前经济复苏，上行趋势明显，投资价值凸显。“很多投资者更看中伦敦的文化氛围，作为老牌资本主义国家。伦敦是国际化都市，教育、旅游等资源丰富，环境优美，得到投资者青睐，未来有较大的升值潜力。而且伦敦税制有利于海外投资者。”

　　业内人士分析认为，经济好转，加上低利率和政府推出购房支持计划等诸多利好因素，推动英国房价不断走高。英国贷款机构全国建房互助会近日发布的房屋价格指数报告显示，目前，英国平均房价为17.5826万英镑，而伦敦地区房价为34.5186万英镑。

　　“伦敦在许多国际金融活动中承担着重要作用，它有巨大的地理优势，拥有严谨的城市布局和较为安全的治安。”崔新生指出。

　　韩长吉认为，总体来看，相对纽约，未来伦敦楼市有进一步升值的潜力和空间。金融危机后，伦敦经济恢复增长一直好于欧盟和日本。“预测未来伦敦GDP增长将保持稳定的态势；欧洲银行将维持低利率的市场预期有利于房地产市场的发展。对美国而言，QE的退出或将给楼市带来负面的影响。”

　　值得一提的是，为了吸引购买力强的中国购房者，伦敦一些房产商甚至在新建的公寓中把中国人避讳的“4”也抹掉了，而“中国富人”们也没有让他们失望。“来自中国大陆的购房者大多现金支付，以尽量留下最少的个人信息。”一位业内人士指出。

　　稳定的美国投资

　　尽管最佳外国房地产城市第一的位置被伦敦抢走，但美国纽约仍被认为是最稳定和安全的可投资国家

　　在海外房地产投资排名中，虽然伦敦超过美国纽约，成为最佳外国房地产投资城市，但是美国的纽约、旧金山、休斯顿和洛杉矶依次位列2至5位。

　　多家投资机构表明，就投资行为而言，美国仍是最“稳定和安全”的国家。在2014年计划购置房地产数量的榜单上，美国仍领先。有近50%的受访者预计自己在美国的投资组合规模将适度增加，而有20%的受访者预计其在美国的投资组合规模将大幅提高。

　　在美国投资IT业的企业家吴云指出，“2008年经济危机使得房价回落至大约2003年的水平，而2012年下半年开始至今，房价迅猛上涨，已涨回到2007年的最高点，明年仍有继续上涨的趋势，但涨幅或放缓。”

　　在纽约大学进修的李晨透露，其实纽约的房地产市场近几年很不错。他认识的不少中国、韩国的留学生，家庭富有的会选择在纽约大学附近购买房产。“要知道，在我们这里学区房可是抢手货。”据他了解，曼哈顿的一些高级公寓平均为9000美元/平方米，但是一有出手立刻就会被人买走。

　　“近期纽约楼市的投资价值也逐渐凸显。”崔新生指出，首先，美国经济逐渐复苏，页岩气为美国经济再次崛起奠定基础，房地产市场逐渐回暖；其次，纽约作为国际化大都市，有来自全球各地的买家，楼市需求旺盛；第三，美国当前实施低利率政策有利于房地产行业整体行情的好转，从而有利于降低投资者市场风险。

　　在纽约生活了十年的吴云告诉记者，纽约房地产投资者还是以亚洲人居多。而且买房有两种情况，一种是自己住，一般收入增长之后，会考虑搬去更方便的地区，更好的学区，换掉自己现有住房。另一种是纯粹投资，这要看投资回报比，租售比是很好的衡量标准。“由于美国房价并没有太多恶性增长，房子闲置只待涨价出售的较少，一般都会考虑出租。房子无论是否租出去，都是会有折旧的，而土地才是最好的保值资源。所以一般说房子涨价，真正涨价的并不是房子，而是土地。”吴云说。

　　但拥有纽约房产并非是所有人的“梦想”。软件工程师李佳贝虽然居住在纽约，但更倾向于在西雅图、旧金山投资房产。前段时间，她已买下了西雅图的一套住房。

　　“西雅图地区房价涨幅在全美属于偏上，那里的生活环境和经济都比较好，租售比很高。美国的房地产投资，并不是一个纯粹的房产投资，而是在于这个国家所提供的各项软硬件。”李佳贝认为，在美国买房，今后如果有计划投资、移民、受教育，这个房子就不只是一个投资，而是可以为自己所用，提高生活质量的途径。美国有稳定的实体经济作为房价的支撑，虽会有短期波动，但总的涨幅是稳定的。

　　无处不在的风险

　　当然，投资伦敦房产并不是一本万利的事。有收益，自然也有风险。税制、产权、价格标准等问题都需要在购置前了解清楚

　　只要是投资，那必然会存在风险。

　　韩长吉认为，哪怕是房地产市场较为稳定的伦敦，市场风险依旧存在。“如今，众多买家蜂涌而入，势必推高伦敦房价，后进入者买房价格偏高，承受的市场风险增大。而且投资者大多看好高端住宅，导致地产商供应也以高端住宅为主，而中低端难以满足市场需求，会导致整体供求的不平衡。”

　　“不知道你听过没有，英国有一句著名谚语：英格兰人的房子就是他的城堡。”苏珊说，但是，越来越高的房价门槛把越来越多的普通英国人挡在了他们的城堡门外。

　　苏珊告诉记者，由于国外买家的大量进入，推高房价，当地居民很不满。所以，未来英国政府或上调投资者税费，增加投资成本。

　　崔新生预测，随着政府的相关调节政策出台，无论是伦敦还是纽约的房价，或许会在未来出现下行的情况。“保值或许没有问题，但是不会出现高增值。”

　　除了保值方面的问题，吴云作为一位投资者，也对房地产投资提出了一些个人看法。她认为，在中国人的概念中，国外土地和房产私有化，因此不会出现中国的“70年产权”，但实际上在英国购房，购买的房产却有多种情况。

　　“看似英国房屋多是永久产权，但是我在英国的朋友，第一次在伦敦购买的房屋却有一半产权是政府的。”吴云告诉记者，除此之外，与中国不同，美国、英国的房屋每年都要缴纳物业税，税额与房屋面积而不是房屋价格相关。比如，用了3万多英镑购买了一套房子，其物业税每月却有90多英镑。

　　“在伦敦买房的大都是外国人。”Frank告诉记者，热衷买房的依然是亚洲人，特别是中国人。至于伦敦本地人，或者从外地来伦敦的英国人，他们都倾向于租房，因为这些英国本地人的父母都有房子，或在英国北部，或在其他地方。

　　记者从一些在伦敦购房的投资者口中了解到，与在中国购房不同，英国房屋的价格不是按面积来计价，而是按照一个单位、一栋楼这样来报总价，比如一个房子有几个房间、哪种房屋(平房、公寓还是别墅)、有没有花园、有没有停车位、地段、新旧程度、状态等，综合来定价。

　　“其实，不只是伦敦，哪怕是在纽约、西雅图，买家们必须要考虑到当地的政策和法律。”李佳贝指出，“特别是地税、房龄，必须亲自去核实房子的资料。同时，找一个信得过的房地产经纪至关重要。如果你要买的是旧房，别忘了还要雇佣房地产专业律师审查原户主的贷款偿付情况，雇请专业人员检查房屋结构、易损部分完好程度，以及蛀虫损伤、地下氡气等有害因素。这些虽是要花钱的，但很多购买者因忽视了这些细节，日后出现很多麻烦。”