地段调整 广州荔湾两社区楼价下跌

　　今年“金猪宝宝”和“奥运宝宝”入读小学，由于地段生大增，学位非常紧张

　　今年“金猪宝宝”和“奥运宝宝”入读小学，由于地段生大增，学位非常紧张，其中荔湾区涉及地段学位调整的有周门、龙源等8个社区，共涉及西关外国语学校小学部、三元坊小学等10间学校。其他区的名校招生地段变动不大，即使有变动，也多数属于新增招生区域，更多的区域晋升名校学位房。据中原地产的资深经纪人透露，错失省一级名校西关外国语学校学位的周门、宝石社区，未来楼价将会下降，而其他遭遇调整的社区并非传统的学位房区域，对楼价的影响有限。文/图：记者 李凤荷

　　荔湾八社区学位遭调整

　　按照惯例，今年荔湾区小学适龄儿童入学登记地段于4月底公布。中原地产对比去年招生路段发现，今年有8个社区的学位发生变动，共涉及10间小学。其中，鹤园东、鹤园中、鹤园西社区于去年合并成鹤园社区，今年调整到培真小学。逸彩新世界小区地段生较多，真光中英文小学无法承担，因此调整逸彩社区部分地址到林凤娥小学，同时因林凤娥小学荔江美筑校区启用，调整原滘口社区等部分原属五眼桥小学的部分地址到林凤娥小学。原属西关外国语学校小学部的地段生大大超出招生计划，因此将周门社区调整到西华路小学，将宝石社区调整到龙津小学。此外，由于三元坊小学地段生多，所以调整离芦荻西近的龙源社区到芦荻西小学。

　　合富置业芳村桥东分行主管叶锦泉表示，相比起芳村小学、康有为纪念小学等其他芳村地区的学校，为子女入读真光中英文小学或林凤娥小学而买学位房的买家并不多，从目前情况来看，对业主放盘心态有影响更多是地价和出货意愿的高低。今年年初芳村地区土地市场交投火爆，地价突破2万元/m2，业主对后市心态即时增强，放盘价有所提升，即使现时有一些急售套现换房的业主愿意稍微让价，但让价后的价格仍高于年初拍地前。目前芳村大道西一带急售业主愿意让价5%左右。

　　错失名校学位房价将下降

　　地段调整，除影响对口的学位外，对楼价也会产生一定的影响。中原地产调查发现，荔湾区乐贤坊小学、西关培正小学、华侨小学等热门名校的招生地段均没有调整，而被调整的8个社区中，有5个属于芳村片区，但芳村并不是荔湾区传统的学位房区域，对该片区楼市交易和楼价的影响甚微。中原地产康王路分行高级营业经理李桂兰则表示，三元坊小学和芦荻西小学都不是名校，龙源社区的调整对二手楼价没有什么影响。

　　在本次调整中，只有西关外国语学校是省一级名校，周门社区毗邻该校，此前该社区的适龄儿童一直都是入读该小学，这次调整把周门社区的适龄儿童安排到更远的西华路小学，引发了家长们的强烈不满和质疑，更有家长吐槽学位房白买了。中原地产中山八分行高级营业经理欧阳彩雁表示：“这次调整对周门、宝石两个社区的二手住宅肯定有影响，失去了‘西外’的学位，楼价肯定会下降。”据悉，周门和宝石社区的住宅以楼梯楼散盘为主，现时市场均价2.3万~2.4万元/m2，但现时该片区盘多客少，成交并不活跃。目前宝石社区有一套全新装修的54平方米南向两房一厅单位，位于楼梯楼低层，业主开价128万元，折合单价约2.37万元/m2，放盘两个多月都没售出。“如果是以前，这个价格完全可以卖得出去，但是现在市场较低迷，又失去了‘西外’的学位，不降价很难卖出去。”

　　合富置业高级营业经理刘兆洪表示，与乐贤坊小学、西关培正小学以及沙面小学等学校相比，为了子女入读而专门购买西关外国语学校的家长客不多，大部分购买周门社区物业的人士多是看中周边出行和生活配套优势。不过，受现时一手市场楼盘促销以及业主换房急售等需求的刺激，周门社区中低层楼梯楼物业的放盘价大多都在1.8万~2万元/m2左右，比去年年底2万~2.2万元/m2的放盘价有所回调，主要是业主急于出货套现换楼所致。如现时周门有一套面积70多平方米的低层三房，之前业主叫价145万元，近日更表示135万元都愿意出售。

　　多数名校招生地段变化不大

　　除了荔湾区部分小学的招生区域微调外，其他区部分小学也有微调，但名校基本上比较稳定，只有极个别小学的招生地段有所变动。如越秀区百年名校朝天小学，去年在招生范围内的六榕里1~30号，今年不再纳入，但增加了解放北路667号；农林下路小学则撤销了环市东路416号（执信中学宿舍）；天河区的华阳小学也仅仅是在原来的基础上增加“消防中队宿舍”。中原地产调查发现，其他区的个别名校虽然有所调整，但仅仅在个别路段或门牌号上有所增减，对招生范围和楼市的影响都非常有限。

　　据了解，根据地段生人数的多少，每年各区都会有一部分小学的招生地段有所微调，但一般调整后几年时间内都会比较固定，如越秀区省一级名校东风东路小学，连续3年未有任何变化。天河区的华景小学前两年分别增加了华景路11、13、15号和历德雅舍二期、信华一街1、3、5、7、9、11号等多个路段，到了今年已经固定下来。“今年华景小学的招生地段没有调整，比较稳定。”中原地产芳满庭园分行高级营业经理叶俊锋说。

　　买学位房有风险？人户一致最重要

　　本报讯 （记者刘丽琴）从广州相关数据看到，2008年出生今年入学的户籍人口数已超过8万人，比2007年出生去年入学的人数多近9千人，2007年下半年出生的“金猪宝宝”和2008年出生的“奥运宝宝”一起“杀到”，导致今年学位紧张。据悉，越秀、海珠、天河的多所小学仅地段生就已爆棚。据户籍出生人口统计，除2009年出生明年入学的孩子数量将比今年略微减少外，2016年至2018年入学的儿童人数将连续3年攀升，到2018年将突破9万人。

　　入学孩童人数不断攀升 学位房将更受欢迎

　　与此同时，教育部门在持续收紧“择校”名额，天河区去年开始已有多所小学实行“零择校”，海珠区的地段生人数与去年相比增加了1500多人，今年预计近20所小学将实现“零借读”、“零择校”。若入读名校只能通过地段生实现，可预见的是学位房将更受欢迎。每年教育部门基本是4月30日左右公布学校招生地段及招生政策，而5月上旬就是小学报名的时间，中间最多只有十多天供家长们应对突发状况。为了孩子读书，近日不少家长紧急去房屋交易中心办理过户，有的学校凭房管局的回执可接受报名。

　　完全房产人户一致不需证明房产唯一

　　王女士的孩子今年就要读小学一年级，近日她听朋友说，因为生源多，如果不是唯一住房就可能被调剂，听到这一消息，名下有两套房的她赶紧去海珠区教育局咨询一下，总算放下心来:只要是户口本与房产证上人名一致的，适龄儿童在本区的居住地为父或母的完全房产，就不用再额外查册，如果不是全权的，才要出示查册证明，证明名下无其他房产，而地段生就不会被纳入调剂统筹范围了。而张女士的孩子对口读的学校是大沙头小学，户口所在地房产在孩子爷爷的名下，孩子和爸爸户口跟爷爷在一个户口簿内，但张女士名下还有一套和父母联名的小房子，学校招生人员告诉她，她这种情况属于要统筹的，不得已下，张女士只好将名下房产“转给”父母，从房产证上除名了。

　　业内人士表示，因学位房购入成本越来越高，如果不能顺利入读目标学校，真是哭都没地方哭了，所以家长们也格外紧张，还有人通过假离婚来实现唯一房产。记者咨询海珠区教育局获悉，目前需要“唯一住房证明”的主要是不完全房产，指房产证上除夫妻双方以外，还写有其他人名字，即有两个或两个以上的权利主体的房产。只要“人户一致”，即适龄儿童与其父（母）或其他法定监护人同一户籍，适龄儿童与其父（母）或其他法定监护人的实际居住地与户籍地址一致，就是地段生，不会被划入调剂统筹。记者从荔湾区、海珠区房地产交易登记所等处了解到，确有不少家长通过买卖或赠与方式来实现转名，买卖交易大约5~10个工作日可完成，而赠与则需双方到公证处公证，并要按照房产估价的3%缴纳契税。

　　中原地产市场部主任黄燕飞告诉记者，现在已经可在网上预约办理交易，非常方便，只要资料准备齐全，一日内就可办理完，等待十个工作日左右就可拿到新的房产证。因为房产证中没有产权比例的约定，因此不少人会选择买卖交易的方式，来加名或减名，实现转名，比如母女共同拥有房产，女儿按只占有房产10%的比例将房屋转让给母亲，这样在缴纳税费方面就很便宜了，也不会受限购名额等影响。赠与则需要注意不能赠给已经拥有两套住房的人士，也不能赠与没有三年以上社保的外地户籍人士。

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　　办理儿童入学房产证明需要携带的资料：家庭成员身份证、家庭户口本、结婚证、儿童出生证等证明的原件和复印件各一份。

　　转名流程及税费

　　加名或减名：实际上就是二手房屋买卖的流程，可先在“阳光家缘”网上预约，备案房屋买卖合同，双方携带房产证、身份证、户口本、婚姻证明、税费缴纳凭证等资料，需要缴纳的费用包括房屋所有权登记费：50元/宗、交易手续费：3元/m2、权证印花税：5元/本、契税：房款的1.5%、印花税：交易金额的0.05%、测绘费：1.36元/m2、营业税：差价5.5%(房产证未满5年的) 、个人所得税：房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（证满5年并且是唯一住房的可以免除）等。

　　赠与：需先到公证处公证，需携带房地产转移登记申请书、单位、个人身份证明、房产证、共用证、赠与公证书、房地产测绘附图到房地产交易登记中心办理，收件窗口立案受理，领取《房地产交易登记受理回执》，一个工作日就可办理完毕。产生的费用主要是房屋所有权登记费：50元/宗、权证印花税：5元/本、测绘费：1.36元/m2、契税：估计的3%等。