和裕地产王骞:土地成本上涨致北京房价无下行空间

　　1998年进入房地产领域，2011年进入和裕地产，16年房产从业经历使得和裕地产营销中心总经理王骞对地产营销颇有心得，他认为地产营销其实很简单：“踏踏实实做事，老老实实做人。”

　　成品销售 坐享其成

　　谈及和裕地产的营销理念，王骞表示：“和裕地产的营销理念是‘品质生活，悉心为你’，不打折，不欺骗客户，用诚信和诚心来对待客户。此外和裕的项目是现房或准现房阶段才开始销售，做到所见即所得，让客户可以坐享其成，这既是对客户负责的态度，又是企业实力的象征。”

　　除了现房销售这个属性之外，和裕地产的项目一直以注重园林的建设而著称。和裕的每个项目基本上园林投入都在1000元/平米以上，尤其是最近投资建设的顺义项目，和裕先是投入4个亿建设了公园，然后将小区建在了公园中心。

　　王骞表示北京最大的可售房源集中在亦庄，有几万套房源的供应；剩下的是门头沟，有1—2万套的供应，北面是以零散的低密度叠拼、别墅、洋房为主，每个项目供应仅在100—200套之间，最多也就1000套，供量少且不具规模性。通州的可售项目仅保持在个位数上，其供应量最大的区域集中在和亦庄交界的马驹桥地带，离亦庄较近，供应量保持在几千套上。因此北京五环以内在售项目屈指可数，加之国家已经出台“5环以内不在批住宅用地”的政策，所以北京地产项目在未来的发展方向是向南，原因在于向北发展近山，向西发展是军事禁区，向东已经到达大厂和香河区域了。

　　亦庄区域未来潜力巨大

　　和裕地产的标杆项目林肯公园位于亦庄区域，王骞则是林肯公园项目的操盘手，对于亦庄未来的发展趋势，他有着自己独到的见解：“亦庄整个区域相对而言比较特殊，经过了21年的发展，被定位于国家级经济技术开发区，核心区只有8公里的范围，在这个核心区之内的企业每年的纳税额度有300个亿，可见亦庄的消费实力是非常强大的。因此和裕针对这个区域，用了很多功夫进行研究。在亦庄核心区内，住宅项目相对较少，我们是在2005年获得的土地，2008年正式销售，当时亦庄周边配套很少，但随着林肯公园项目的进入，周边配套在不断地完善之中。林肯公园130万平米的超级大盘之中，自持商业就有12万平米，并且现在已经陆续开始营业，给业主带来了很多生活上的便利。”

　　亦庄不论是地理位置亦或是人文环境，都具有优势。目前亦庄正在向外围扩展，包括亦庄的河西区和路东区，也有优质的开发商陆续进驻。众多开发商一起来打造亦庄，那么未来亦庄的潜力是无限的，增值空间也是巨大的。

　　成本提升导致房价无法下降

　　9月30日出台的两项政策，王骞表示一定会对房地产产生影响。“其中一项是放宽普通住宅的空间，5环以内38000单价，总价不超过400万都划为普通住宅。即政府在给购房者减税，也在很大程度上刺激准购房者去购房。”

　　“从2009年到2012年，受到政策调控影响，很多客户在观望，积压了两三年的客户量在13年集中爆发，成交量巨大，之后导致北京的供应量与库存已经触底，造成了供不应求的局面，供给的失衡。2014上半年，随着政策的出台，大家受到政策影响，开始观望，也没有信心购房，主要担心房价会下滑。但北京房价并没有下行的空间，北京房价不会下滑的原因在于目前房企的成本在上升，从去年9月份开始，每个招拍挂的土地都是高地价，甚至门头沟六环以外的地价已经达到28000元/平米以上，未来加上建筑成本、税费、融资成本、推广费用、管理费用等，基本上项目的售价是土地成本的一倍左右，即未来门头沟的房价要达到5万以上。包括亦庄已经出现了3万的地价，最高已经达到了5.8万的楼面地价。从去年开始北京土地成交额已达2700多亿，划分到每个地块，单价都很高。龙湖的西局地块是6万的楼面地价，泰禾也将近6万的楼面地价，我们年初在顺利拍到的两个地块，已达将近4万的楼面地价。”

　　土地成本的上涨，北京未能像大家期盼中一般降价。供应量的降低，高昂的土地成本，已经没有降价的空间。即使有轻微的下浮，也预示着未来房价会越来越高，因为要把前期降价的优惠从后期的项目中找回。加之9月30日，只认贷不认房的利好政策，会让很多改善型需求的客户看到希望，所以有可能在未来2—3个月的时间之内会出现购房的井喷，会让开发商在第四季度将之前的销售计划追补回来，未来房价的下降是没有可能的，原因正如前述，成本到达一定限度，已经没有下行的空间了。另外我国今年整体的经济状况并不是很乐观，房地产解决了劳动力的问题，还可以带动39个行业链条的发展，国家也没有限制房地产发展，是让其稳定的保持增长态势。（记者 孙梦姝）