房地产去库存关键在开发商

　　中央经济工作会议将房地产去库存作为2016年重点工作任务之一,这说明房地产业库存与钢铁、煤炭、有色等行业的去产能一样,对经济的平稳运行、转型升级至关重要。房地产业要去库存,当然不能只靠国家,更重要的是房地产商要转变观念,从销售端拿出诚意,生产端着力供给侧改革,主动调整产品结构。

　　国家统计局数据显示,截至11月末,我国商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。此外,今年前11月,我国将新开工房屋140569万平方米。这意味在库存高企的情况下,新房仍将源源不断涌向市场。有专家预测,现房库存去化周期大概23个月,期房需要4.5年来消化。

　　过去十几年,因为城镇化的快速发展,房地产市场需求巨大。现在,随着城镇化步伐的放缓以及人口老龄化的到来,房地产在经历了十多年的黄金发展期后,供需正在走向平衡甚至逆转,部分三、四线城市已经出现严重过剩。

　　房地产去库存,2015年中央经济工作会议提出了一系列应对政策,如松绑房地产调控政策,加快农民工市民化,落实户籍制度改革,建立购租并举的住房制度,鼓励投资者购买商品房出租等,目的是激发有效需求。

　　当然,解决房地产库存问题,政策只是辅助,最终还得靠市场,尤其是房地产开发商。

　　对于开发商来说,首先要做的是转变观念,看清国内整个房地产市场发展的趋势。单边上涨的时代已经不再,过去的买地(囤地)、开发、销售的模式不可持续,如果杠杆过高,万一房价出现一定幅度下跌,对开发商来说,可能过去十年赚的一次全吐出去了。

　　事实上,在近期走访部分房地产企业时,记者也了解到,仍有不少开发商认为房地产是国家的经济支柱,每一次波动只要挨过去,必将迎来更加辉煌的明天。因此,他们想尽办法硬撑着,囤地、加杠杆,采用各种方式融资,甚至不惜采取政策明令禁止的方法和手段违规操作。

　　其次是在行动上积极应对,从销售端来说,保持公司现金流正常周转才是企业生存之道。而对于有些可能烂尾的楼盘,选择合适的收购方收购也是不错的选择。

　　之前一有房地产企业打折促销,就被地方政府和其他房企视为公敌,认为打折促销扰乱市场,影响经济稳定。而每一次房价下跌后就出现的前业主闹事现象,也是房地产开发商不敢随意打折促销的重要原因之一。这需要购房者有清醒的认识,买房本身就有风险。

　　从生产端来说,则要着力供给侧改革,提供多样化产品,如养老地产、物流地产、旅游地产等等,而目前这些产品供给相对短缺。从住宅本身来说,租售并举也是供给侧改革的重要方式,目前房地产价格已经很高,租房有着不错的市场空间。(曾福斌)