东莞楼市成交连续两周回升 10月底或迎推盘高潮

　　■行业观察

　　“9·30”新政已过半月有余，东莞多家银行已作出相应回应。记者调查获悉，针对名下有一套房，且还清贷款的客户，东莞已有9家银行可以做到按首次置业贷款，即首付三成、利率方面最低基准利率、最高上浮10%；而针对名下有两套已还清的客户，有4家银行可做首次置业处理，利率普遍上浮5%—10%。从近两周全国70个大中城市楼市成交来看，楼市回暖明显，成交量大增、部分城市有明显涨价迹象，东莞楼市量价齐升。

　　上周东莞市一手住宅总签约14.8万平方米、1328套，环比前一周增加32%、34%。一手住宅签约均价9193元/平方米，环比上涨6%。业内分析，新政利好楼市预期提高，虽是促进房价上涨的原因之一，但比重不高，因为东莞房价一直处于理性发展层面，楼市低迷不会大幅降价，楼市火爆亦不会大幅上涨。但新政对房价最主要的影响是前三季度出现的各种促销折扣或会收紧甚至消失。而上周住宅均价上涨最主要的原因还是结构性调整，即高端住宅高量签约拉高整体均价。

　　住宅成交环比上升32%

　　据东莞中原研究部市场监测数据显示，上周住宅成交15.24万平方米，合计1383套，按套数环比大幅上升32.09%，住宅楼市成交自国庆节后连续两周稳速回升，其中上周成交套数在40套以上的项目就有7个，成交套数在10-20套之间的项目增长近两倍，达34个。明显反映许多成交低迷的项目销售速度加快，市场回暖趋势强烈。尤其是上周出现住宅成交项目数增多现象比较明显，表明一些项目先前较长一段时间没成交记录的状况亦有所改善。由于网签数据具有一定的滞后性，因此上周楼市签约数据体现的强劲回暖势头更多是国庆期间楼市实际市场情况。业内分析，接下来到10月底将有多盘集中入市，市场回暖势头或有待延续。

　　普通住宅均价升至“9字头”

　　上周普通住宅成交均价为9031元/平方米，环比上周的8372元/平方米上升7.87%。普通住宅房价升至“9字头”，主要是因为重点区域成交尤为突出所致。上周成交面积排行前五的分别是凤岗1.75万平方米、南城1.47万平方米、东城1.99万平方米、塘厦1.05万平方米和寮步0.9万平方米，合计约6.3万平方米，占全市比重43.72%，而前四个镇区目前区域均价已过9000元大关，其中东城为133320元/平方米，此外排行第六的虎门均价也过万元关。可见，多个重点热点区域集中成交突出，单价较高的产品签约量比重较大造成上周东莞普通住宅均价回升“9字头”。从个盘成交明细看，排行前50名的楼盘中，有5成楼盘的普通住宅价格出现环比下降，其中三正瑞士半山、君汇半岛、恒大雅苑和深业欧景城的跌幅相对较为明显，整体而言，市场中多数项目价格涨跌幅在“零”界点左右徘徊，表明目前东莞楼市房价比较趋稳。

　　10月底或迎来推盘高潮

　　10月份已过大半。据不完全统计，天骄御峰、恒大御景、王洲湾1号、鸿华oI尚城、御湖半山和虎门万达广场均已开盘，但较多预计在10月份开盘的项目如南部湾万科城、万科城市广场、汉邦66广场、鼎峰源著、碧桂园翡翠山等都未入市。

　　这些项目迟迟未能开盘，东莞中原市场研究部分析认为，一些项目启动营销动作较晚，加上今年蓄客难度加大造成认筹量未能如意。其次，“9·30”新政出台干扰使房企们陷入“定价难”困局。一方面房贷新政出台明显提振市场信心，开发商对后市预期走高、房价看涨情绪升高，但另一方面，今年年度业绩任务压顶，冲刺任务首当其要，又由于东莞市场以刚需客主导，而刚需客的购买力通常比较弱，对价格抗性比较大，如此一来，开发商对定价也就更为慎重，在“多保利润”和“以价换量”之间难以取舍。尽管如此，但时光终易流逝，开发商冲刺任务的时间正在快速缩短，已不能再等待，因此预计较多项目将会赶上银十楼市“末班车”，集中推盘入市，借助市场回暖气氛促成交。合富辉煌东莞市场研究部负责人就建议开发商以价换量。

　　据相关机构统计显示，上周有保利生态城、富盈·御荷、海逸豪庭和三正瑞士半山共4个项目新增供应别墅90套，别墅市场供应量创年内第二高位，另据中原研究部监测，预计近期更有南部湾·万科城供应190套别墅、碧桂园翡翠山供应40套190-210的别墅入市，可以预见近期东莞高端住宅大力推盘抢客，阶段性内或迎成交高峰潮。