央行下调基准利率 房贷为啥不降反升

　　去年11月份，我国央行下调了基准利率，不管是商业贷款还是公积金贷款利率均有所下调。但部分业主却发现，自己还贷的总额反而上涨了，这是为什么呢？

　　文/广州日报记者黄宽伟

　　“我很不理解，明明是降息了，为什么还贷的钱却增多？”去年底，央行下调了基准利率。但在广州黄埔区购房的张女士却发现，自己的还贷总额反而上升了。她感到一头雾水。

　　张女士介绍，自己购房的总价大约120万元，两年前做了组合贷款，50万的公积金贷款，另加30万商业贷款。“当时在基准利率基础上打8.5折，每月还贷约5238元，其中公积金还款3163元，商业还款2075元。

　　去年11月，张女士在新闻上看到央行调整基准利率的信息，想着今后还贷可少还一两百元，负担会轻一些。但近日她看到，公积金贷款确实降了63元，但商业贷款部分却上涨了15元。

　　张女士的例子并非个别，记者在张女士所在小区调查发现，只要是纯商业贷款的业主，1月份还款总额几乎都稍有增加，最多多交了100多元。

　　不少客户表示，五年以上贷款利率从6.55%下降到6.15%，对于目前还贷增多也是难于接受。“如果是计算公式的问题，为什么公积金会降，商业贷款会涨；为什么有的银行降，有的银行涨？”张女士还是搞不清楚。

　　约定“等额本息还款”的客户会遭遇此情况

　　银行：多还的是本金

　　张女士辗转找到两年前为其贷款的农业银行开发区支行的邓经理。邓经理解释说，目前贷款客户多数约定按“等额本息”模式还贷，利率不调整的情况下，每月还的本金会逐渐增多，而利息逐月下降，为了达到每个月还的本金和利息加起是一样的，所以会有一条相对复杂公式来进行计算，导致在利率调整的关口出现了普通人费解的“不降反升”的“怪事”。

　　“还的是去年12月的利息，加上调整后上升的本金，所以还贷总额多了是正常的。”在建设银行天河网点工作多年的林先生介绍，一般还贷日期是每月6日，所以今年1月份还的利息中有20多天是去年12月份的，还有几天是今年1月份的，所以第一个月利息会稍微下降，但不会太明显，而根据公式重新计算的还款本金却会上涨，有部分贷款业主上涨的本金超过了下降利息，就会“不降反升”。

　　“本金先还多，以后还款也会少一些，是好事。”林先生分析说，同理，当上调基准利率时，一些客户也可能出现“不升反降”的现象。

　　小贴士：多存些钱以防不够

　　邓经理介绍，按照计算公式，2月份起部分“不降反升”贷款就会恢复“正常”，总额相对去年总体下降。由于有些业主可能不知道调整利率，或是以为降息了，还贷会少了，所以出现不少余额不足扣款不成功的案例。

　　银行业界人士提醒，业主要留意一下短信通知，也可以自行查询核实当月扣款情况，一般不成功的要先补足余额，要前往相应银行网点进行人工扣款，避免因推迟还贷被记录进征信系统，从而影响个人信用。而还没扣款的业主，还不清楚1月份的还款额度，则可以往贷款账户多存一些钱，以防万一。